Asegúrese de conocer el estado de los elementos de protección contra incendios antes de cerrar el trato en una inversión inmobiliaria comercial
Invertir en bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés) puede ser una propuesta arriesgada, y muchos propietarios nuevos se sorprenden cuando descubren que un sistema de protección contra incendios tiene problemas después de la venta, y que necesita un trabajo serio para que la propiedad cumpla con las normas. código. Esta es la razón por la que los prestamistas y los inversores esperarán la diligencia debida que proporciona una evaluación del estado de la propiedad (PCA), incluida una revisión exhaustiva de todos los sistemas de seguridad de la vida. Esta investigación asegura que está haciendo una inversión sólida y sin sorpresas.
El PCA es parte del trabajo de investigación, parte de la inspección de campo y parte de la estimación de costos. El proceso incluye una evaluación del sitio, entrevistas y revisiones de permisos, planes e inspecciones previas. La estructura en sí y todos los sistemas de construcción serán evaluados minuciosamente, y se proporcionarán estimaciones de costos de mejoras y reparaciones. La información recopilada durante el proceso de PCA se compila en un informe completo. Esto proporciona los datos necesarios para analizar cualquier riesgo en la compra de la instalación, así como para desarrollar presupuestos y cronogramas de mantenimiento y mejora de la propiedad.
Las evaluaciones de la condición de la propiedad deben realizarse de acuerdo con un estándar publicado por la Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM). ASTM E2018: Guía estándar para evaluaciones de la condición de la propiedad: Proceso de evaluación de la condición de la propiedad de referencia es una guía voluntaria que define «buenas prácticas comerciales… para realizar una evaluación de la condición de la propiedad de referencia». ASTM E2018 describe los requisitos y las calificaciones de cualquier personal que realice la evaluación, la documentación que se revisará, cómo realizar la inspección y qué debe incluir el informe final.
La evaluación de los sistemas de protección contra incendios y seguridad humana es un componente fundamental de la evaluación del estado de la propiedad.
El PCA es una revisión de toda la estructura y todos de sus componentes y sistemas separados. Los sistemas de construcción que se evaluarán incluyen techado, electricidad, plomería, HVAC, componentes interiores y exteriores, la estructura misma y, de importancia crítica, sistemas de protección contra incendios y de seguridad humana. Los posibles componentes de seguridad humana que se evaluarán incluyen:
- Sistemas de rociadores contra incendios
- Sistemas de mangueras contra incendios y tuberías verticales
- Extintores
- Sistemas de alarma contra incendios
- Cortafuegos y compartimentación
- Salidas y componentes de egreso
¿El propietario actual del edificio mantiene el sistema de rociadores contra incendios del edificio?
Los sistemas de rociadores contra incendios se están volviendo cada vez más comunes en los edificios comerciales, por lo que es probable que un inversionista los encuentre en una compra de bienes raíces comerciales. La evaluación del estado de la propiedad evaluará y documentará la cantidad y los tipos de sistemas, los datos e informes de las pruebas del sistema, las condiciones de las tuberías y los rociadores y el acceso al sistema.
Los tipos de sistemas de rociadores contra incendios primarios incluyen húmedo, seco, acción previa o diluvio, todos los cuales tienen requisitos de prueba de inspección y mantenimiento (ITM) descritos por la Asociación Nacional de Protección contra Incendios (NFPA). NFPA 25: Norma para la inspección, prueba y mantenimiento de sistemas de protección contra incendios a base de agua especifica las tareas de ITM que deben realizarse y documentarse en intervalos trimestrales, mensuales, anuales y quinquenales.
El PCA revisará los informes de inspección NFPA 25. Si el sistema de rociadores contra incendios ha recibido estas inspecciones, es un buen indicador de que todo el edificio se ha mantenido correctamente. Estos informes mostrarán cualquier problema o deficiencia dentro del sistema de rociadores contra incendios, además de un historial de qué elementos han tenido problemas y han sido (idealmente) corregidos. La condición del sistema y el acceso al elevador del sistema se evaluarán visualmente. Además, todos los rociadores deben revisarse para confirmar que aún funcionan y que no son falsificados ni están sujetos a un retiro del fabricante.
Si hay deficiencias importantes en el sistema de rociadores que aún están pendientes, el costo de reparar estos elementos puede incluirse en la PCA. Esto le da al posible comprador una idea de la inversión adicional que tendrá que hacer para que la propiedad cumpla con el código de incendios.
¿Cumplen con el código los sistemas de tuberías verticales y/o las estaciones de mangueras contra incendios del edificio?
Las estructuras de gran superficie y de varios pisos pueden equiparse con mangueras contra incendios en el lugar y sistemas de tuberías verticales que permiten a los bomberos acceder al agua dentro del edificio. Estos sistemas pueden ser húmedos o secos. Los sistemas de tuberías verticales húmedas tienen agua en la tubería en todo momento y a menudo están conectados al sistema de rociadores contra incendios. Los sistemas de tuberías verticales secas requieren que el agua provenga de una fuente externa, a menudo los camiones del departamento de bomberos.
Estos sistemas deben instalarse de acuerdo con NFPA 14: Norma para la instalación de sistemas de tuberías verticales y mangueras y mantenida de acuerdo con NFPA 25: Norma para la inspección, prueba y mantenimiento de sistemas de protección contra incendios a base de agua.
La evaluación del estado de la propiedad de los sistemas de tuberías verticales examinará gran parte de los mismos componentes que se revisan con el sistema de rociadores contra incendios. Esta inspección incluye los tipos de sistemas, la ubicación y el estado general; registros de inspección, prueba y mantenimiento del sistema; y accesibilidad del sistema. Ciertas fuentes de agua también pueden tener una manguera en el sitios que hay que comprobar. Según la clase de tubería vertical y cómo se configuran las salidas de la manguera, esta manguera puede estar diseñada para ser utilizada exclusivamente por ocupantes capacitados del edificio o por el departamento de bomberos.
Los inspectores juzgarán la condición de la manguera del tubo vertical y se asegurarán de que sea del tipo correcto y que esté instalada correctamente. Dicho esto, muchas autoridades con jurisdicción (AHJ) consideran que las mangueras para uso de los ocupantes son más un peligro para la vida que una herramienta adecuada de protección contra incendios. Por lo tanto, muchos permiten la eliminación de la manguera del tubo vertical en el sitio. Si la manguera posee eliminado, la PCA debe ubicar la documentación escrita de la AHJ que permitió su eliminación.
Los extintores de incendios deben ser del tipo, tamaño y ubicación correctos para abordar los peligros específicos de la propiedad.
Todos los edificios requieren la instalación de extintores. La selección, ubicación y mantenimiento del extintor de incendios se describen en NFPA 10: Norma para extintores de incendios portátiles. Los extintores de incendios se clasifican según los tipos de incendios que pueden extinguir de manera efectiva. Los tipos más comunes son los extintores ABC, que cubren una variedad de peligros, incluidos incendios de papel y madera, eléctricos y de líquidos inflamables. Pero si una instalación de fabricación utiliza metales combustibles, por ejemplo, es posible que se requiera un extintor de clase D. Las cocinas comerciales requieren un extintor de clase K que pueda apagar incendios de grasa.
Una evaluación del estado de la propiedad debe evaluar el tipo de extintor, la ubicación, la accesibilidad y el estado general de cada unidad. Los extintores de incendios requieren mantenimiento y certificación anuales y, según el tipo, requerirán mantenimiento y pruebas hidrostáticas cada seis o doce años. La documentación de estas pruebas e inspecciones debe encontrarse en el mismo extintor en forma de rótulos o etiquetas, y también puede haber un informe completo de todas las ITM realizadas para los extintores en el edificio.
La PCA también debe revisar los tipos de extintores para asegurarse de que ninguna de las unidades haya sido objeto de un retiro del fabricante como el que afectó a numerosos extintores Kidde en 2017.
Una evaluación de la condición de la propiedad garantiza que los sistemas de alarma contra incendios estén libres de todas las señales.
Los edificios comerciales pueden estar equipados con un sistema de alarma contra incendios total o parcial que debe inspeccionarse y documentarse durante la PCA. Las alarmas contra incendios están sujetas a los requisitos de instalación, inspección, prueba y mantenimiento de NFPA 72: Nacional Código de Señalización y Alarma de Incendio y, como los rociadores y las tuberías verticales, varios componentes requieren ITM trimestral, semestral y anual.
La forma más eficiente de evaluar el sistema es revisar los documentos de inspección y prueba que, con suerte, se han completado y conservado, como exige el código. Un inspector de PCA también examinará visualmente el panel de alarma contra incendios y el condición de los componentes de alarma, como detectores de calor y humo, estaciones manuales y dispositivos de bocina/luz estroboscópica.
El panel de alarma contra incendios debe estar libre de cualquier señal de «problema», «supervisión» o «alarma» que indique un problema dentro del sistema. Cualquiera que se encuentre deberá ser abordado y reparado.
¿Están debidamente protegidas todas las aberturas y penetraciones?
Varios códigos de modelo como el Código Internacional de Construcción, Código Internacional de Incendiosy NFPA 101: Código de seguridad de vida requieren compartimentación y separación para algunos tipos de edificios y estructuras. La compartimentación es una forma de «protección pasiva contra incendios» que divide áreas grandes en áreas más pequeñas que impiden la propagación del fuego, protegiendo a los ocupantes y dándoles más tiempo para escapar de un edificio.
Las barreras de compartimentación tienen una clasificación contra incendios basada en el tiempo que tarda un incendio en penetrar en el compartimiento, que debe ser de ½ hora a 4 horas, según varios requisitos del código. Para que la compartimentación funcione correctamente, se debe proteger cualquier orificio o abertura en la barrera resistente al fuego. Estas aberturas incluyen orificios y pasajes, denominados penetraciones, para tuberías, plomería y ductos.
El PCA examinará estos compartimentos con clasificación de incendio y sus aberturas para garantizar que cumplan con los requisitos al tener material suficientemente resistente al fuego. La evaluación revisará y documentará la ubicación de las penetraciones y garantizará que se haya instalado el material adecuado.
También se deben revisar las aberturas de las puertas en los compartimentos con clasificación contra incendios, y cada puerta contra incendios debe clasificarse para que coincida con la clasificación del compartimento o la pared. Las puertas contra incendios requieren una inspección y pruebas anuales por parte de una persona competente y todos los informes deben revisarse durante la PCA para revelar cualquier problema.
Independientemente de la documentación de las inspecciones anteriores, el PCA debe evaluar y documentar recientemente la ubicación y clasificación de todas las puertas contra incendios, además de evaluar su estado general y su funcionamiento adecuado. La reparación y el reemplazo de puertas contra incendios pueden ser costosospor lo que cualquier inconveniente debe sumarse al costo de la inversión.
Los propietarios de edificios también son responsables del movimiento seguro y la evacuación de personas en su estructura.
Todos los edificios deben permitir la salida segura y eficiente de los ocupantes en caso de emergencia. Y parte de eso implica asegurarse de que todos los elementos de «salida» funcionen según lo previsto.
Los componentes de una salida segura incluyen tener suficientes puertas, escaleras, pasillos, iluminación de emergencia y señalización de salida correctamente diseñados o colocados. NFPA 101: Código de seguridad de vida y el Código Internacional de Incendios describa el número mínimo de salidas, así como otros componentes requeridos.
El PCA evaluará, revisará y documentará las ubicaciones, la accesibilidad y la cantidad de salidas del edificio y el estado general y el funcionamiento de las puertas de salida, las escaleras y la señalización. La señalización de salida y la iluminación de emergencia deben probarse cada 30 días para garantizar su funcionalidad. Se debe reparar toda señalización que no se ilumine, que no sea visible o que no dirija correctamente a una salida.
Las evaluaciones de la condición de la propiedad investigan los sistemas de protección contra incendios antes de comprar bienes raíces comerciales
Los PCA son una herramienta fundamental para garantizar el valor de su inversión. Un PCA determinará si los sistemas de seguridad de vida requieren reparaciones costosas, así como cuáles serán los costos de mantenimiento futuros, además de brindarle la tranquilidad de que su propiedad comercial está protegida en caso de emergencia.
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