Organizar una modernización importante de rociadores contra incendios, involucrar a las partes interesadas locales y cumplir con los plazos y estándares de cumplimiento son claves
La readaptación de rociadores contra incendios en edificios existentes es un proceso que involucra a varias partes interesadas, distintas etapas de instalación y diferentes sistemas de protección contra incendios. Numerosas partes deben tomar muchas decisiones antes de colocar el primer tubo. El proceso de construcción generalmente ocurre en edificios ocupados donde las personas viven o trabajan, y los sistemas de protección contra incendios que se instalan pueden variar en su complejidad y el alcance de proteccion. La modernización de un edificio existente tiene sus desafíos, pero las recompensas son la seguridad de la vida y la protección de la propiedad para las generaciones venideras.
Los incendios locales a menudo estimulan las leyes locales de actualización de rociadores
La decisión de modernizar los edificios comerciales generalmente se toma a nivel normativo local cuando un ayuntamiento promulga una ordenanza para proteger a los ciudadanos. Esta decisión, desafortunadamente, generalmente se produce después de un gran incendio dentro de la comunidad. Por ejemplo, la ciudad de San Antonio, Texas, promulgó una ordenanza de modernización de rociadores contra incendios de gran altura después de cinco muertes en una comunidad de gran altura para personas de la tercera edad en 2014, y Pittsburgh, PA, actualmente está discutiendo sobre una ley de modernización propuesta a raíz de un Incendio de gran altura en mayo de 2017 que mató a una persona e hirió a varias más. Es probable que estas muertes se hubieran evitado si los edificios hubieran estado equipados con rociadores contra incendios.
Hay varias partes interesadas importantes que deben proporcionar información cuando se desarrolla una ordenanza. Los administradores de las instalaciones, los administradores de edificios, los residentes o inquilinos comerciales y las asociaciones de contratistas son esenciales para el proceso y deben participar para brindar comentarios constructivos sobre las condiciones locales, el impacto del proyecto, tanto financiero como disruptivo, y las prácticas de construcción e instalación.
La modernización de un rociador contra incendios exige una gestión inteligente del proyecto
La modernización de una estructura ocupada existente es un desafío y algunas estructuras, como los edificios residenciales de gran altura, pueden ser incluso más complicadas que algo como una oficina de gran altura. La puesta en escena del proceso de construcción y la coordinación de todos los oficios, ocupantes y personal de administración del edificio involucrado son clave para el éxito.
Saligman House, un rascacielos de apartamentos residenciales en Filadelfia, fue modernizado con éxito con rociadores contra incendios en 2017. Para hacerlo con un mínimo de inconvenientes, los apartamentos se agruparon en cada piso y cada grupo pasó por toda la fase de instalación en solo unos pocos días. Antes del comienzo de la renovación, la gerencia ayudó a los residentes a trasladar los muebles a las áreas de la unidad individual que no se vieron afectadas por el proyecto.
Todas las mañanas, los residentes del grupo que no abandonaron el edificio durante el día podían quedarse en un salón social que presentaba actividades y almuerzo. Los equipos de construcción dejaron sus unidades limpias al final de la jornada laboral y los residentes pudieron regresar a sus apartamentos y dormir en sus propias camas. Cada grupo de unidades pasó a diferentes etapas de demolición, instalación, reparación, pintura y limpieza en días consecutivos. El ciclo completo tomó aproximadamente cuatro días y los residentes experimentaron una interrupción mínima para una gran mejora en la seguridad contra incendios.
Programación de cumplimiento para una actualización de rociadores
Cada ordenanza local de reacondicionamiento prescribe el alcance del rociador contra incendios u otro sistema de seguridad reacondicionado dentro de un edificio y un cronograma para hacerlo. Es fundamental que los propietarios de edificios presten atención al momento de la ordenanza y el tipo de sistema que se debe instalar.
La “cuenta regresiva” para la modernización en una comunidad puede variar. La mayoría de las ordenanzas, códigos de incendios y códigos de seguridad de vida otorgan aproximadamente doce años para completar un proyecto después de cierto evento. No existe una fórmula mágica que determine este plazo, sino asegurarse de que sea alcanzable y razonable para los dueños de negocios. El reloj comienza ya sea con la promulgación de la ordenanza, como con el mandato de la ciudad de Chapel Hill, Carolina del Norte, para modernizar bares y clubes nocturnos, o con la violación del código escrito de un edificio citada por un jefe de bomberos u otra autoridad con jurisdicción (AHJ); una infracción que normalmente viola los requisitos estipulados por la adopción del Código Internacional de Incendios (IFC) por parte de un gobierno local.
Algunas ordenanzas de modernización, como la de la ciudad de San Antonio, también requieren que las partes interesadas informen el progreso por etapas cada pocos años en un calendario similar al siguiente:
- 3 años: Presentar un cronograma de cumplimiento
- 6 años: Instalar el suministro de agua a todos los pisos.
- 9 años: Instalar rociadores en el 50% de los pisos
- 12 años: Instale los rociadores restantes en todos los pisos
¿Qué estándares se aplican a una modernización ordenada por la comunidad?
Los estándares de instalación del sistema de rociadores contra incendios pueden variar con cada ordenanza, y no todas las ordenanzas se limitan a los rociadores contra incendios. Otros códigos modelo de referencia como el Capítulo 11 de la Código Internacional de Incendios lo que también puede implicar la modernización de tuberías verticales, sistemas de alarma contra incendios y elementos pasivos de protección contra incendios, como paredes, pisos y techos resistentes al fuego.
Una pregunta común y, a veces, un obstáculo es determinar la extensión requerida del sistema de rociadores contra incendios cuando se debe instalar uno. Por ejemplo, ¿el sistema de rociadores tiene que cumplir con el código y las normas como si estuviera instalado en un edificio nuevo? Esa respuesta generalmente se encuentra dentro de la ordenanza adoptada y/o la versión del código, pero hay cuatro rutas típicas de actualización de rociadores contra incendios:
Proteger las áreas comunes. Los rociadores contra incendios se instalan en pasillos, salas de estar, lavanderías y otros espacios comunes, evitando así las unidades de los residentes.
Proteja las áreas comunes con un rociador sobre las puertas de la unidad de residentes. Esta configuración proporciona un rociador dentro de la unidad para una protección limitada, pero proporciona una expansión económica del sistema dentro de la unidad en una fecha posterior. Se le conoce comúnmente como el sistema “Dorothy Mae” en algunas áreas del país.
Proporcione un sistema de seguridad de vida diseñado (ELSS) en lugar de rociadores completos. Algunos códigos y ordenanzas modelo, como el requisito de modernización reciente de Florida para edificios altos de más de 75′, permiten una «equivalencia» de un «sistema de seguridad de vida diseñado» que proporciona una protección igual o superior a un sistema de rociadores completo. La definición de ELSS se deriva de la sección 31.3.5.11.4 de NFPA 101: Código de seguridad humana, pero puede ser algo confusa. Debe ser diseñado por un ingeniero profesional registrado y aprobado por la AHJ, y debe contener algunos o todos estos elementos:
- Sistema de rociadores contra incendios automático parcial
- Sistema de detección de humo
- Sistema de control de humo
- Compartimentación
- Otros sistemas homologados
Una equivalencia común de ELSS utiliza una cobertura parcial de rociadores con un sistema de alarma contra incendios actualizado y algunas otras mejoras.
Proporcionar rociadores en todo el edificio. Esta opción de rociadores completos significa que una actualización sigue completamente NFPA 13: Norma para la Instalación de Sistemas de Rociadores, y podría decirse que proporciona el nivel más completo de protección de la propiedad y seguridad de la vida. Este es el mismo nivel de protección que se encuentra en todos los nuevos edificios de gran altura y montaje.
Las comunidades se benefician de los rociadores contra incendios
La readaptación de rociadores contra incendios en edificios existentes construidos bajo códigos y estándares más antiguos tiene varias ventajas sobre una nueva instalación. Los códigos de incendios y los códigos de construcción existentes permiten que muchas de las clasificaciones de resistencia al fuego se reduzcan en comparación con si la estructura se hubiera construido desde cero. Esto significa que se eliminan las clasificaciones de las puertas y los cierrapuertas y se permite la instalación de nuevos cristales, lo que estaría prohibido en una nueva instalación.
Los propietarios de edificios y los residentes también pueden estar seguros de que el fuego no los afectará como lo ha hecho en numerosas tragedias, además, las primas de seguro se reducen significativamente para las propiedades con rociadores. Aumentar la protección contra incendios de un edificio o comunidad existente es una gran tarea, pero nunca se hace en vano. Su valor de seguridad de vida es inmenso y puede durar generaciones.
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