Varios estados adoptan, bloquean u omiten los mandatos de rociadores contra incendios residenciales del IRC y la NFPA
Tanto los códigos modelo de la Asociación Nacional de Protección contra Incendios (NFPA) como los Código Residencial Internacional (IRC) ahora «obliga» a los rociadores contra incendios residenciales en todas las casas nuevas de una y dos familias. Sin embargo, ninguno de estos requisitos tiene fuerza de ley hasta que los gobiernos lo digan.
Y mientras que 49 estados y el Distrito de Colombia han adoptado el IRC como su marco para las leyes que rigen la construcción nueva, solo California, Maryland y Washington DC han promulgado la ley de requisitos de rociadores contra incendios residenciales. Por el contrario, la mayoría de los estados han promulgado prohibiciones estatales que impiden que los gobiernos locales adopten el requisito, mientras que otros permiten que las ciudades y los pueblos exijan los rociadores. Esta lucha legislativa en curso ha enfrentado a profesionales de la seguridad contra incendios y otros defensores contra grupos de constructores de viviendas, agentes inmobiliarios y algunos residentes.
La primera parte de nuestra serie sobre los requisitos de los rociadores residenciales proporcionó una descripción general de la batalla, incluida la forma en que se adoptan los códigos modelo y una mirada a las estimaciones de costos de los rociadores contra incendios en el hogar. En esta entrega, echamos un vistazo más de cerca a cómo algunos estados y ciudades individuales han reaccionado a los mandatos de NFPA e IRC, brindando una idea de la forma en que la política pública cambia, o no.
La influencia del cabildeo resulta fundamental en muchos estados
Al adoptar un código modelo como el IRC, las jurisdicciones a menudo modifican el código para reflejar las prácticas y leyes locales. Este proceso es continuo, dinámico y, en algunos casos, dramático.
- La gran mayoría de los estados han adoptado el IRC SIN el requisito de rociadores residenciales. Una vez más, solo California y Maryland, más el Distrito de Columbia, han otorgado al mandato fuerza de ley.
- 29 estados prohibir los gobiernos locales de exigir rociadores contra incendios en el hogar. Georgia, por ejemplo, actualmente usa la versión 2012 del IRC, pero promulgó una legislación en 2010 que prohíbe cualquier mandato local de rociadores residenciales, pasado o futuro.
- 19 estados permiten que los gobiernos locales exijan rociadores, aunque no existe un requisito estatal. Scottsdale, AZ, por ejemplo, exige que todas las viviendas unifamiliares nuevas tengan rociadores contra incendios desde el 1 de enero de 1986.
- Otros estados adoptan rociadores contra incendios residenciales en parte y con excepciones. Por ejemplo, Carolina del Norte, que tiene una prohibición estatal para que los gobiernos locales establezcan requisitos de rociadores residenciales, adoptó el IRC pero revisó el código para exigir rociadores residenciales solo para casas adosadas, con la opción de usar una barrera de separación contra incendios de dos horas entre unidades en lugar de de protección de rociadores. Ohio también ha negociado compensaciones de construcción para rociadores contra incendios domésticos.
Echemos un vistazo más de cerca a algunas de las victorias y derrotas ganadas con tanto esfuerzo que cubren el campo de batalla legislativo:
Legislación de rociadores contra incendios residenciales en Nevada
Siguiendo la recomendación del IRC de incluir rociadores contra incendios en todas las construcciones residenciales, Henderson, la segunda ciudad más grande del estado, aprobó una medida de 2010 que requiere rociadores en las casas nuevas. Poco después, los funcionarios en las cercanías de Las Vegas intentaron hacer lo mismo. Pero en un compromiso con los constructores de viviendas, el consejo de la ciudad de Las Vegas acordó posponer su decisión si el grupo de constructores aceptaba reanudar las negociaciones a finales de 2015.
En un movimiento sorpresivo, el grupo de constructores presentó un proyecto de ley a nivel estatal a principios de 2015 para prohibir que las ciudades exijan rociadores en casas nuevas de menos de 5,000 pies cuadrados sin primero sortear varios obstáculos administrativos, como un análisis de costo-beneficio que requiere mucho tiempo. Después de un intenso cabildeo de los constructores de viviendas, la legislatura de Nevada aprobó el proyecto de ley de constructores en mayo de 2016, aprobando la estipulación de 5,000 pies cuadrados y el requisito de análisis de costo-beneficio.
Sin inmutarse, la ciudad de Las Vegas siguió adelante. En 2018, el concejo municipal aprobó un proyecto de ley que requiere rociadores contra incendios en las nuevas viviendas unifamiliares y bifamiliares de la ciudad. Para cumplir con los exigentes requisitos estatales para un análisis de costo-beneficio, investigadores de la Universidad de Nevada Las Vegas UNLV realizaron un estudio. La investigación refutó los hallazgos de una firma analítica local que fue comisionada por la Asociación de Constructores de Viviendas del Sur de Nevada para realizar un análisis de costos de los rociadores residenciales.
Los investigadores de la UNLV descubrieron que existe un «beneficio de costo definitivo tanto para los propietarios como para los constructores de viviendas al instalar sistemas de extinción de incendios». También determinó que los costos del instalador para casas nuevas podrían ser tan bajos como 95 centavos por pie cuadrado. Los bomberos argumentan que es un pequeño precio a pagar por la tecnología que salva vidas.
Actualmente, Nevada todavía no tiene un requisito estatal para rociadores contra incendios en el hogar. Pero las comunidades locales puede adoptar reglas de rociadores de acuerdo con las leyes y prácticas regionales.
Legislación de rociadores contra incendios residenciales en Texas
A instancias de la industria de la construcción de viviendas, en los últimos días de la sesión legislativa de 2009 se agregó una medida para prohibir que los municipios de Texas exijan rociadores en las casas nuevas a un proyecto de ley de licencias de plomería. La medida fue retroactiva a principios de año. La acción anuló efectivamente un requisito previo de rociadores aprobado en la pequeña ciudad de West University Place en las afueras de Houston.
A los funcionarios de la pequeña comunidad les preocupaba que, con las casas tan juntas, un incendio pudiera propagarse rápidamente de una vivienda a la siguiente. El patrocinador del proyecto de ley, el representante estatal John Otto, expresó una preocupación diferente. Le preocupaba que un requisito de rociadores hiciera que miles de familias se quedaran sin la propiedad de vivienda.
California
California adoptó el requisito de rociadores residenciales del IRC en todo el estado en enero de 2011. Pero numerosos municipios de California aprobaron de forma independiente los requisitos de rociadores residenciales incluso antes de que los mandatos se escribieran en los códigos modelo.
Un grupo comercial de constructores de viviendas decidió no impugnar el veredicto del consejo estatal del código en la legislatura, según un funcionario, porque pensó que sería una propuesta perdedora y porque el grupo tiene un compromiso duradero de tratar las directrices del Consejo Internacional del Código como un estándar mínimo, aunque no estén de acuerdo con ellos.
El impacto de la ley en la reducción de los costos de instalación de rociadores ha sido significativo. Según “un estudio reciente que analizó los escenarios de instalación en 51 hogares en 17 comunidades de América del Norte”, el costo de instalar nuevos rociadores es “menos de $1 por pie cuadrado con rociadores… en algunas partes de California”.
Nueva York
Tras la muerte de una niña de dos años en el norte del estado de Nueva York a principios de mayo de 2015, Jeff Wilkinson, el presidente de la asociación de jefes de bomberos e inspectores de Nueva York en ese momento, recordó la tragedia mientras solicitaba al estado que hiciera de los rociadores un requisito. en viviendas nuevas.
Los constructores y los grupos de la industria de la vivienda encabezaron la oposición a la medida. Estaban bien equipados, habiendo invertido al menos $45 millones en esfuerzos de cabildeo estatal durante la década anterior. Los anuncios de radio y periódicos financiados por grupos comerciales de bienes raíces calificaron el mandato como una «propuesta de eliminación de empleos» que «aumentaría drásticamente el costo de ser propietario de una vivienda».
En agosto de 2016, el consejo del código estatal votó 10-3 en contra de actualizar la regla de rociadores del estado, lo que le dio a los agentes inmobiliarios y constructores de viviendas una victoria muy reñida.
New Jersey
La legislatura del estado de Nueva Jersey autorizó proyectos de ley en 2014 y 2015 que exigen rociadores residenciales, cada vez con una mayoría de aproximadamente el 60 por ciento en cada cámara. En primera instancia, el gobernador Chris Christie optó por no firmarlo, el equivalente a un veto. En el segundo caso, entregó un veto condicional, eliminando el componente central de la legislación: el mandato de rociadores.
Al anunciar su decisión, Christie dijo que se oponía a agregar miles de dólares al costo de las nuevas viviendas ya que “los ciudadanos continúan luchando para reconstruir sus vidas después de la supertormenta Sandy”. Sin embargo, insistió en que los funcionarios estatales revisaran el costo de requerir rociadores en casas adosadas, donde los incendios pueden propagarse más fácilmente de una unidad a otra.
Minnesota
Los constructores de viviendas en Minnesota no tuvieron problemas para encontrar partidarios de ideas afines en la legislatura estatal, que autorizó proyectos de ley (en 2011 y 2012) que prohibían la adición de un requisito de rociadores en el código de construcción de Minnesota. Pero ese apoyo se topó con un obstáculo cuando llegó al escritorio del gobernador Mark Dayton, quien vetó ambos proyectos de ley.
Al explicar su decisión, Dayton señaló la inquietud entre los bomberos “de que las casas recién construidas se queman más rápido” y recomendó que el asunto sea investigado más a fondo por la agencia de códigos de construcción del estado. En 2014, el panel de códigos de la legislatura acordó exigir rociadores contra incendios, pero pronto se opuso en medio de la creciente presión de los grupos de vivienda. El panel llegó a un compromiso que eliminó todas las viviendas menos las más grandes del requisito (aquellas de 4500 pies cuadrados o más).
Los grupos de la industria inmobiliaria y de la vivienda luego volvieron a la legislatura para anular ese requisito. El esfuerzo resultó en una legislación que introdujo otra medida que prohibiría cualquier requisito de rociadores, esta vez adjunto a un proyecto de ley de financiación de infraestructura crítica. A pesar del intenso esfuerzo de cabildeo, el gobernador Dayton se mantuvo firme. Amenazó con vetar el proyecto de ley si incluía una prohibición de rociadores. La legislatura finalmente se echó atrás.
Pero ese no fue el final. Los constructores de viviendas luego llevaron la batalla a los tribunales y finalmente prevalecieron. El Tribunal de Apelaciones de Minnesota decidió que tiene que haber una “determinación razonada” al elegir un estándar específico y no encontró ninguna base legal para el requisito de límite de 4500 pies cuadrados. El resultado: actualmente no se requieren rociadores en casas nuevas en Minnesota, de ningún tamaño.
Un historial exitoso de seguridad y una meseta en la reducción de muertes por incendios domésticos pueden impulsar los requisitos de rociadores
Hasta hace poco, el número decreciente de lesiones y muertes por incendios residenciales disminuyó la urgencia del caso de los rociadores. Las muertes por incendios domésticos alcanzaron su punto máximo en 1978 con 6.015 muertes. Luego, las muertes disminuyeron constantemente desde 1979 hasta 1982, con una caída del 20 por ciento a 4.820. Para 2006, el número se había desplomado a 2155 muertes y 8800 heridos.
Sin embargo, estas reducciones se han estancado en la última década, entre la creciente evidencia de que las casas más nuevas se construyen de una manera que permite que los incendios ardan con mayor intensidad. Si bien la cantidad de incendios domésticos ha disminuido, el uso cada vez mayor de materiales de construcción livianos en los últimos 25 años ha creado un riesgo adicional durante un incendio. Los planos de planta abiertos eliminan paredes y puertas que pueden retrasar la propagación del fuego y restringir su suministro de oxígeno. Además, muchos muebles para el hogar modernos que usan materiales sintéticos tienden a quemarse más rápido.
Otro tema que puede alterar la perspectiva de los constructores de viviendas es la posible responsabilidad legal. Independientemente de si una jurisdicción estatal elige eliminar los requisitos de rociadores contra incendios del IRC, los tribunales pueden considerar que los constructores de viviendas tienen la responsabilidad de seguir las normas reconocidas de seguridad contra incendios cuando construyen una nueva vivienda. En otras palabras, es concebible que los constructores que opten por no incluir rociadores (a pesar de la ausencia de un mandato del código) puedan asumir la responsabilidad por no cumplir con un «estándar de atención» establecido y reconocido.
Por supuesto, los rociadores contra incendios automáticos son una solución de seguridad contra incendios dramáticamente exitosa: la Asociación Nacional de Protección contra Incendios informa que los hogares con rociadores tienen una tasa de muerte de civiles 81 por ciento más baja que los hogares sin ellos, y un 31 por ciento menos de lesiones civiles. Cuando hay rociadores contra incendios Y alarmas de humo cableadas, la tasa de mortalidad se reduce en un 90 por ciento.
Aunque pueda parecer que la batalla de los rociadores contra incendios residenciales ha alcanzado una especie de equilibrio, una cosa es cierta: los defensores de los rociadores seguirán trabajando para defender su caso; la mayoría de las asociaciones de constructores de viviendas continuarán luchando y resistiéndose a los mandatos; y se seguirán construyendo hogares con rociadores en Maryland, California, DC y varias ciudades, lo que ayudará a establecer un historial que puede resultar fundamental en las batallas que se avecinan.
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